Toutefois les critères dépendent de la zone géographique de la construction, de son envergure et surtout du portefeuille des locataires. Ces quelques données sont à considérées avant de faire un investissement dans l'immobilier, Pour cela il faut connaître le plafond des ressources des locataires : a. - composition du foyer fiscal 1. personne seule ou en couple 2. personne seule ou en couple avec ou sans personne à charge 3. personne seule ou en couple avec 1 ou 4 personnes à charge 4. les ressources du locataire sont majorées par personne à charge à partir de la 5ème personne. et ce en fonction de b. - la localisation du lieu de location 1. Ile de France et Côte d'Azur 2. Communes de + de 500. 000 habitants 3. reste du territoire sans pour autant négliger la c. - situation géographique, car le plafond des loyers au m² varie selon que c'est un immeuble neuf ou immeuble ancien ; 1. Paris et communes limitrophes 2. autres communes de l'agglomération parisienne 3. communes de + de 100. 000 habitants 4. autres communes en France ou DOM Dans le neuf Et dans tous les cas, une réduction de 8% de la valeur d'acquisition du bien est toujours déduite de vos revenus fonciers durant les 5 premières années, suivi de 2. 5% pour les 4 années suivantes. Quant à l'amortissement, il subira aussi une déduction de 2. 5% durant les 6 années suivantes. D'autre part, les frais de gestion varient de 40 à 60% selon le régime choisi, la loi Robien ou la loi Besson. Toutefois, la loi besson autorise un bail pour une durée de 9 ans, ou une (unique) succession après une location de 3 ans. Les intérêts de l'emprunt sont déduits de vos revenus imposables Dans l'ancien, La loi Besson :la déduction est forfaitaire sur les revenus fonciers. Cependant elle est passée de 14% à 25% si le bien immobilier est loué pour 9 ans. Les loyers sont plafonnés selon un seuil , reconsidéré chaque année. Calcul des superficies des logement : surface habitable + la moitié des superficies des annexes que seul l'occupant peut utiliser (caves, ateliers combles…. ) L'application de la loi besson peut être interrompue afin de louer ou mettre à disposition à des membres de la famille l'immeuble, après 3 ans de location à une tierce personne. Mais, seulement une unique fois sans excéder la limite de 9 ans. La loi Robien : la majoration sur déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est passée de 14% à 40%, si l'immeuble est loué non meublé pour un période minimum de 6 ans. Si l'immeuble a fait l'objet de grands travaux et que ce fait est attesté par des professionnels, son propriétaire pourra prétendre au même régime que dans le neuf (amortissement…. ). la loi Malraux permet surtout de conserver son patrimoine immobilier. Ceci, à condition que la maison ou l'immeuble soit louée pour une période minimale de 6ans après les travaux de restauration dans son ensemble et qu'il fasse partie d'un secteur sauvegardé (patrimoine architectural urbain et paysager). Le déficit foncier est alors déduit du revenu global, sans montant limite et concerne : les réparations, entretiens et amélioration ou modifications pour sauvegarde du patrimoine, de même que l'impôt sur la fortune. Si le bien est revendu, 5% d'abattement par année de détention est appliquée sur la plus-value immobilière . D'ailleurs, le risque requalification a été abrogé par la loi sortie le 17 mars 1995. Nota Bene : Il est à remarquer que le dispositif Borloo populaire de la loi robien est beaucoup plus exigeant mais profite avantageusement aux investisseurs à long terme (+ de 15 ans), car il jouira de 30% de réductions sur ses revenus fonciers sous certaines conditions : - garder son bien immobilier loué pendant plus de 9 ans ; - plafonner son loyer ; - respecter le revenu de son locataire ; - son revenu annuel dépassant les 2500€ l'impôt se calculant comme suit : montant du déficit foncier x tranche marginale d'imposition. Cependant, n'oubliez pas qu'il vaut mieux consulter des conseillers juridiques pour mieux protéger son investissement.
